پس از ارائه توضیحات فوق نحوه رسیدگی هیات به اراضی کشاورزی ، اراضی موقوفه ، املاک مؤسسات عمومی غیر دولتی و شهرداری به طور جداگانه مورد بررسی قرارمی دهیم .
بند اول ـ رسیدگی هیات به اراضی کشاورزی
یکی از مواردی که در ماده ۱ قانون تعیین تکلیف پیش‌بینی گردیده است تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق [۹۷]های زراعی و باغات اعم از شهری و غیر شهری است که اشخاص خریداری کرده‌اند و به واسطه وجود موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آن ها میسر نمی باشد. به موجب بند ۳۳۴ بخشنامه های ثبتی نیز تنظیم سند مربوط به دهات و املا ک مزروعی منوط به استعلام از مراجع ذی ربط می‌باشد.[۹۸]در صورتی که اراضی مشمول این قانون در حریم شهرها واقع شده باشد نظر هر دو وزارتخانه راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی را استعلام نماید. مراجع مذکور نیز مکلفند ظرف ۲ ماه از تاریخ ابلاغ با رعایت قانون ملی کردن جنگلها مصوب ۲۷/۱۰/۱۳۴۱و اصلاحات بعدی آن، قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مصوب ۲۳/۴/۱۳۸۹، قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی رویه درخت مصوب ۱۱/۵/۱۳۵۲و اصلاحات بعدی آن ، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴ و اصلاح بعدی آن ، قانون منع فروش واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب ۶/۱/۱۳۵۸و قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ، اقتصادی مصوب ۲۱/۱/۱۳۸۵ مجمع تشخیص نظام و با رعایت ماده ۶ این قانون اعلام نظر نمایند. در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت مذکور یا ارسال پاسخ خلاف واقع متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتی به مدت ۳ ماه تا ۱ سال توسط هیاتهای رسیدگی به تخلفات اداری محکوم می شود و در صورت تکرار به انفصال دائم از خدمات دولتی محکوم می‌گردند. این امر در حالی است که تعیین ضوابط اراضی زراعی و باغهای خارج از محدوده قانونی شهرها برعهده وزارت کشاورزی می‌باشد .
بند دوم ـ تغییر کاربری باغها و اراضی کشاورزی
به موجب ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات خارج از محدوده قانونی شهر و شهرکها (مصوب ۱۳۷۴)، به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره وری آن ها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها جز در موارد ضروری ممنوع است و برحسب تبصره ۲ همین ماده مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغات در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها ، وزارت جهاد کشاورزی بوده و تغییر کاربری این اراضی نیز در روستاها طبق ظوابطی خواهد بود که وزارت جهاد کشاورزی معین خواهد نمود.
به طور کلی به موجب ماده ۲ قانون فوق الذکر:« در مواردی که به اراضی زراعی و باغات طبق مقررات این مجوز کاربری داده شود هشتاد درصد قیمت روز اراضی و باغهای مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه داری کل کشور واریز می‌گردد…»
در ادامه ماده ۳ همین قانون اشعار می‌دارد : « مالکین یا متصرفین اراضی زراعی و باغات موضوع این قانون که غیر مجاز اراضی زراعی و باغها را تغییر کاربری دهند ، علاوه بر الزام به پرداخت عوارض ماده ۲ به پرداخت جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغها به قیمت روز زمین با کاربرد جدید محکوم خواهد شد .وزارت کشاورزی نیز مکلف است پرونده های متخلفین در این قانون را به مراجع قضایی ارسال تا مراجع مذکور دستور توقیف عملیات مربوط به موارد مذکور در این قانون را صادر و در خارج نوبت رسیدگی و بر اساس ظوابط مربوط حکم قطعی صادر نمایند.»
بنابرین چنان که ذکر شد ، تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات دارای ظوابط خاص خود می‌باشد و قانون‌گذار برای افرادی که بدون مجوز قانونی تغییر کاربری دهند مجازات معین کرده‌است .به همین منظور قانون تعیین تکلیف در تبصره ۳ ماده ۶ هیات را مکلف به صدور سند رسمی برای اعیان های احداث شده در اراضی کشاورزی و باغات با رعایت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴و اصلاح بعدی آن نموده است .در صورت وجود اعیانی غیر مجاز می‌تواند برای عرصه بدون درج اعیانی سند مالکیت صادر نماید.
در اینجا باید این نکته را متذکر گردید که یکی از عوارض و معایب اجرای مواد ۱۴۷و۱۴۸اصلاحی قانون ثبت این بوده است که ، کسانی که از طریق این مواد ، اراضی کشاورزی و باغات خود را تغییر کاربری داده و اقدام به اخذ سند کرده‌اند نه تنها به مجازات قانونی مقرر محکوم نمی شوند بلکه عوارض مندرج در ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات خارج از محدوده قانونی شهر ها و شهرکها را نیز پرداخت نمی نمودند و بدین ترتیب موجب تضییع حقوق دولتی می گردیدند .[۹۹]
بند سوم ـ تفکیک و افراز اراضی کشاورزی و باغات
افراز در اصطلاح حقوقی عبارت است از جداسازی سهم مشاع هر شریک یا شرکای ملک مشاع از حالت اشاعه یا تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکای در صورت عدم توافق و تراضی یک یا چند نفر از آن ها به تقسیم . بنابرین در افراز ، وجود حالت اشاعه شرط اساسی است .
بر این اساس دعوی افراز عبارت است از : « دعوای شریک ملک مشاع بر شریک یا شرکای دیگر به منظور تقسیم مال مذبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم »[۱۰۰]
تفکیک نیز در اصطلاح ثبتی عبارت است از :« تقسیم و تبدیل مال غیر منقول به قطعات کوچکتر با مشخصات معین خواه ملک مشاع باشد یا غیرمشاع و متعلق به یک نفر » مانند تقسیم ملک ۱۰۰۰متر مربعی به قطعات ۲۰۰ متر مربعی توسط مالک واحد یا مالکین مشاع. [۱۰۱]
